林區在他的13年基金操盤生涯中，年複利報酬率高達29％，他的成就讓人驚嘆。人們常常誤以為，他的成功是由於他只關注股票投資，但你可能會對真相感到驚訝。在華爾街的知名操盤手闕又上的新書《你沒有學到的資產配置：巴菲特默默在做的事》中，他揭示了林區在進行投資決策之前，會問自己三個問題。

而最重要的一個問題是：「我有房子嗎？」驚人的事實是，即使在林區的股票投資能力無人能敵的情況下，他依舊深思熟慮地審視自己的資產配置。

林區投資法則：買房先行，股票再論

看來投資大師彼得．林區認為自住的房產還是優先於股票的投資，這有他的論點，有些還滿貼切的，他認為99％的房子能為你賺錢，雖然有些家庭被迫賠價出售，但很少人會一棟接一棟在住宅上賠錢。

房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具？以上三種特質房地產都兼具了，投資房地產有兩種方式，一是實體的擁有和經營，例如你自住或出租的房屋，二是持有證券化的房地產信託（REIT），例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證，或房地產信託的指數基金等。

看房如研究論文，買股卻如抽獎

然而，房產界的投資天才有時是股市的白癡，九成房產投資者會賺錢，因為決定購買一間房子前，會先看過數十件案子，對學區、交通、格局、採光、周邊建設、屋況、整修預算……這些點點滴滴詳盡了解後才會下手，這是購屋人的共同經驗。

也難怪彼得．林區嘆息，投資人花幾個月時間挑房子，選股時卻只花幾分鐘，買微波爐花費的時間都比買股票長。確實，房地產有兩大優勢是股票所沒有的。

優勢一、 價格下跌也沒有斷頭危機

同樣使用財務槓桿，房貸比股票融資安全，一般股票的融資額度大約五成，股價波動大，一旦暴跌很容易獲追繳令，甚至慘遭斷頭，被迫低點賣出。

房產就沒有這樣的顧慮，你不會因房產跌價收到銀行的追繳通知，自住者也不會因為房價下跌而驚慌賣出。同樣是貸款，安全性大不相同，房產安穩多了。

優勢二、借貸成本相對低廉

房地產抵押的借貸成本，恐怕是所有財務商品中最低的，2015年台灣房貸利率也就在2.25％附近，相比之下，股票融資的利息大約6％左右。

彼得．林區以美國來看，美國購買房產確實有很大的誘因，一是房貸可以抵稅（上限100 萬美元），而美國股票獲利是要併入稅負重的個人所得。

買房租房難抉擇？尋找資金最佳去處，智慧投資者的挑戰

其次，若是房價上漲多年，夫妻一輩子有一次50 萬美元獲利減免的機會，還有一點是美國租房貴，以所得收入來看，買房比較划算，這個現象在台灣剛好相反，所以投資人要面臨一個思考，在台灣投資房產是不是要像彼得．林區說的，先買房再投資股票，或者應該先找到好的投資標的，讓資金產生較高的收益，用來租房，畢竟台灣租金相對美國低廉。

居住需求與投資平衡，找尋自我答案

這是一個有趣、應該釐清卻不容易下決定的問題，因為這不單是一個財務數字的考量，而是和每個人的價值觀、生活態度及消費喜好都有關係。

自住的房產需布置、規畫，產生一個家的歸屬感，這部分租屋時較難滿足，所以在做決策考量上，不用在意短期房價波動，且有時不一定是全然財務上的考量，有人認為房產不一定要自己擁有，只要住得舒服、符合預算，並不願意當「屋奴」。這兩者其實可以試著找到一個平衡點，達到理財投資的目的，也符合自己居住的需求。

本文節錄自時報出版：【你沒有學到的資產配置：巴菲特默默在做的事】一書

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